家族信託と不動産売却

こちらのページでは不動産売却における家族信託の活用についてご説明いたします。

一人暮らしの方が終身利用の高齢者施設への入居をご検討する際に悩ましい問題となるのが、介護施設の入居費用の確保と空き家となる自宅の管理です。施設によっては入居時にまとまった額を支払う必要があるため自宅の売却を考える方もいらっしゃるでしょう。

しかしながら自宅の所有者である入居希望者本人が認知症等を発症している場合、売却に関する契約や手続きを行うことはできません。たとえ親子であっても本人名義のものを勝手に売ることはできないため、そのままでは資金が足りず施設入居に影響を及ぼす恐れがあります。

そうした事態の回避に有効的な手段となるのが「家族信託」です。

認知症発症の前に家族信託契約を結んでおけば、信託財産とした自宅の管理を任された人（受託者）は望むタイミングで自宅を売ることが可能となります。

詳しい仕組みについて下記にてお伝えいたしますので、ご参考にしてください。

家族信託では契約に関係する３者を以下のように定義します。

• 委託者…自分自身の財産を信託財産として信託する人
• 受託者…信託財産を管理・運用・処分する人
• 受益者…信託財産から発生した利益を受け取る人

家族信託が認知症対策として注目されているのは、受託者が委託された信託財産を信託契約内容に沿っていれば、受託者の権限で取り扱うことができるという点にあります。

認知症対策として家族信託を活用する場合、委託者＝自宅を所有する本人、受託者＝子供などの家族、受益者＝本人、信託財産＝自宅として信託契約を設定するとよいでしょう。

たとえ委託者の不動産であったとしても、信託財産として登記がされればその不動産は委託者が権限を持つものではなくなります。そのため委託者が認知症等になり契約が結べなくなったとしても、受託者が代わりに自宅の売却を進めることが可能です。

受益者を本人としているので自宅に住み続けても問題はありませんし、また委託者＝受託者の自益信託のため、贈与税を課せられる心配もありません。受託者が売却によって得た資金は受益者である本人のために使われることになります。

認知症対策に役立つ有名な制度のひとつに「成年後見制度」があります。成年後見人は本人に代わって財産管理や各種契約を行う権限を持つことができるので、家族信託の仕組みと類似する点があるといえるでしょう。

しかしながら成年後見制度における財産管理の基本は「本人の財産が目減りしないように守る」ことであるため、自由な運営や売却は望めません。特に本人の居住の場となる自宅は管理の基準が厳しく、売却等は「居住用不動産処分の許可の申立て」をし、家庭裁判所の許可を得なければ行えないとされています。

それに対して家族信託では既述の通り、信託契約書に沿っていれば受託者の判断で信託財産を取り扱うことが可能です。介護施設の入居についてはタイミングも重要となるため、自宅の売却を前提とする場合には、家族信託契約を検討しておいたほうが良いでしょう。

なお成年後見制度と異なり、信託財産の管理は開始時期も自由に定めることができます。認知症を発症せずとも、身体的に不自由となりご自身での財産管理が難しくなることも考えられますがこのようなケースにおいて成年後見制度は適用外です。

家族信託にはさまざまな活用方法がありますので、ぜひご自身の老後に備えてご検討ください。